요즘 부동산 시장, 뉴스를 볼 때마다 참 헷갈리시죠? 미국발 고금리 소식에 주식 시장은 주춤하는데, 이상하게 서울과 수도권 집값은 꺾일 줄 모르고 연일 상승세입니다. 오늘은 최근 부동산 시장의 흐름과 함께, 앞으로 가장 큰 뇌관이 될 ‘전월세 시장의 위기’에 대해 정리해 보겠습니다. 현재 전세나 월세로 거주 중이신 무주택자라면 오늘 내용은 꼭 끝까지 읽어보시길 바랍니다.
금리가 오르는데 왜 집값은 안 떨어질까?
최근 미국의 30년 모기지 금리가 7%를 돌파하고 국채는 19년 만에 최고치를 찍었습니다. 흔히들 “금리가 인상되면 집값은 무조건 떨어진다”라고 생각하시죠. 하지만 이는 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다.
2022~2023년의 집값 하락은 40년 만에 찾아온 비정상적인 ‘금리 폭등’ 때문이었습니다. 역사적으로 보면 금리가 오를 때 집값이 함께 오른 적도 많습니다.
물론 금리 인상은 집값 하락 요인이 맞습니다. 하지만 현재 시장은 공급 부족과 유동성 증가, 그리고 수출 기업을 중심으로 한 임금 인상 기대감 등 ‘상승 요인’이 금리 인상의 압박을 가볍게 누르고 있는 형국입니다.
동탄·영통의 약진, 그리고 ‘구축’ 아파트의 반란
현재 30대 매수자들은 삼성을 품은 수원 영통, 동탄 등 경기 남부권으로 몰려가고 있습니다. 이는 단기적인 현상으로 끝나지 않고 당분간 남부권 상승의 원동력이 될 것으로 보입니다.
더 놀라운 것은 서울의 흐름입니다. 강남이 살짝 주춤한다지만, 외곽 지역과 중소형 평수는 계속 오르고 있습니다. 특히 최근에는 신축보다 구축 아파트의 상승세가 더 가파릅니다.
부동산 시장에서 이른바 ‘순환매(갭 메우기)’가 일어나고 있는 것인데요. 신축이 먼저 치고 나가면 가격 차이를 좁히기 위해 구축이 따라 오르는 계단식 상승장이 연출되고 있습니다. “밀려나지 않으려면 지금이라도 사야 한다”는 심리가 시장에 팽배해진 것이죠.
‘똘똘한 한 채’의 나비효과: 말라버린 전세 시장
지금 부동산 시장에서 가장 우려되는 지점은 바로 여기입니다. 다주택자 비중이 7년 9개월 만에 최저치로 떨어졌습니다.
정부의 규제(일시적 2주택 처분 기한 축소, 등록임대 아파트 매각 압박 등)가 이어지면서, 집주인들은 집을 팔아 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타거나, 전세를 빼주고 본인이 직접 ‘실거주’를 하러 들어가고 있습니다.
정부 입장에서는 다주택자를 줄이려는 의도였겠지만, 시장에서는 엉뚱한 부작용이 나타나고 있습니다. 다주택자가 줄어든다는 것은 곧 ‘시장에 전월세를 공급해 줄 사람이 사라진다’는 뜻이기 때문입니다.
“5억을 더 내거나, 방을 빼거나” 비명 지르는 세입자들
현재 서울의 전세 매물은 2만 건 수준으로 1년 전보다 턱없이 부족해졌습니다. 전세값이 한 주도 쉬지 않고 연속 상승하며, 평균적으로 8,000만 원이나 뛰었다고 하죠. 심지어 전세금을 5억 원이나 올려달라는 요구에 이사를 포기하고 주저앉은 세입자들의 사연도 들려옵니다.
전세 대란이 우려되자 정부는 ‘실거주 의무’를 2029년까지 또 한 번 유예했습니다. 유예에 유예를 거듭한다는 것 자체가 현재 정책이 시장에서 제대로 작동하지 않고 있다는 방증입니다.
🗣️ “이대로 가면 내년, 내후년이 더 끔찍합니다”
문제는 이 현상이 올해로 끝나지 않는다는 것입니다. 내년, 내후년 세금 부담이 더 커지면 집주인들은 버티지 못하고 더 많이 실거주로 전환할 것입니다.
갱신청구권(2+2년)을 이미 사용한 세입자들은 당장 2년 뒤에 수천에서 수억 원이 뛴 전세보증금을 마주하거나, 외곽으로 밀려나는 ‘연쇄 도미노 이동’을 겪어야 합니다.
마무리하며: 무주택자라면 지금 당장 플랜을 세우세요
정부는 공공임대나 매입임대로 흡수하겠다고 하지만, 속도와 타이밍을 맞추기에는 역부족으로 보입니다. 전월세 시장의 공급 자체가 붕괴되고 있는 지금, 가장 큰 타격을 받는 것은 결국 세입자들입니다.
지금 전세나 월세로 거주 중이신가요? 그렇다면 내년, 내후년 만기 시점에 닥쳐올 파도에 대비해 진지하게 자금 계획과 주거 플랜을 점검해 보셔야 할 때입니다.